등기부등본만 제대로 보면 전세사기 막을 수 있을까?
전세사기의 주요 원인은 무지에서 비롯됩니다.
등기부등본은 부동산의 주민등록등본 같은 존재로, 해당 건물의 진짜 주인과 각종 권리관계를 보여주는 문서입니다.
전세 계약 전, 등기부등본을 통해 ‘이 집이 안전한가?’, ‘누가 진짜 집주인인가?’,
‘빚은 얼마나 있는가?’를 꼭 확인해야 합니다.
이 글에서는 실제 등기부등본을 해석하는 법과 위험 징후를 포착하는 요령까지 자세히 안내합니다.
전세사기예방 등기부등본의 기본 구조부터 이해하기
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
표제부, 갑구, 을구가 핵심인데, 각각의 역할은 다음과 같습니다.
| 구분 | 주요 내용 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 물리적 정보 | 건물면적, 용도, 주소 |
| 갑구 | 소유권 변동 사항 | 소유자 이름, 소유권 이전 시기 |
| 을구 | 근저당 등 권리 관계 | 대출 여부, 채권자 이름 |
갑구: 진짜 집주인 확인하는 핵심 섹션
전세 계약 시 가장 먼저 봐야 할 곳이 바로 갑구입니다.
여기에는 소유자의 이름, 소유권 변경 날짜, 매매나 상속 등 이전 사유가 기재되어 있습니다.
중요: 임대차 계약 상대자가 등기부에 기재된 소유자와 동일한지 반드시 대조하세요.
일치하지 않는다면 위임장 등 추가 서류 확인이 필수입니다.
또한 최근 소유권 변경이 있었다면 위험 신호일 수 있습니다.
전세 사기꾼은 대포 명의로 매매를 반복하며 사기를 벌이는 경우가 많기 때문입니다.
을구: 대출과 근저당을 통해 ‘빚’을 파악하라
을구에는 금융기관이 설정한 근저당권, 전세권, 가압류 등 채권 관련 사항이 표시됩니다.
여기서 확인해야 할 포인트는 다음과 같습니다.
“”채권최고액””이 전세금보다 많다면 위험 신호입니다.
예를 들어, 전세금이 2억인데 근저당 최고액이 3억이면,
경매로 넘어가도 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.
중요: 채권자가 많고 근저당이 겹쳐 있으면 더 위험합니다.
가장 먼저 설정된 채권자가 우선 변제받기 때문입니다.
전세사기예방 날짜는 생명이다: 등기 날짜와 계약 날짜 비교하기
전세계약서 작성일보다 등기부등본의 마지막 갱신 날짜가 늦어야 안전합니다.
즉, 전세계약을 할 때 확인한 등기부등본이 최신이어야 하며,
이전 소유권 변경이나 근저당 설정이 계약 전까지였는지를 반드시 체크해야 합니다.
가장 안전한 방법은 계약서 서명 직전에 최신 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 것입니다.
등기부등본 발급 방법: 인터넷으로 5분이면 끝
정부에서 운영하는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능합니다.
절차는 다음과 같습니다.
| 절차 단계 | 설명 |
|---|---|
| 1단계 | 인터넷등기소 접속 |
| 2단계 | ‘열람/발급’ 클릭 후 ‘등기사항증명서’ 선택 |
| 3단계 | 주소 검색 후 열람 또는 발급 (1통당 700원~1,000원) |
필수: 직접 열람 또는 PDF 저장 후 인쇄해 계약 당일 직접 확인하세요.
전세사기예방
상황극으로 보는 전세사기 예시
“”계약하러 가기 전날, 민수는 등기부등본을 출력했다.
하지만 소유자가 계약서의 집주인과 달랐다.
중개사는 ‘부모 명의일 뿐 괜찮다’고 했다.
민수는 불안한 마음에 계약을 미뤘고, 다음날 갑구에 소유권 변경이 등록됐다.
만약 그냥 계약했다면, 그는 사기의 피해자가 될 뻔했다.””
이처럼 등기부등본은 사기 여부를 조기 포착하는 중요한 수단입니다.
전세계약 전 필수 확인 포인트 요약
| 체크 항목 | 확인 요령 |
|---|---|
| 소유자 확인 | 갑구에서 등기명의자와 계약자 비교 |
| 근저당 여부 | 을구에서 채권금액 확인 |
| 권리 순서 | 오래된 근저당이 우선 변제됨 |
| 최신 정보 여부 | 계약 전 최신 등기부등본 발급 |
핵심: 등기부등본 확인만 잘해도 대부분의 전세사기예방을 할 수 있습니다.
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